Besenrein oder gereinigt: Begriffe bei der Wohnungsübergabe

Ein Wort, viele Erwartungen

Kaum ein Begriff sorgt bei Wohnungsübergaben so oft für Diskussionen wie besenrein. Der ausziehende Mieter versteht darunter: Möbel raus, einmal durchgefegt, fertig. Der Vermieter hat vielleicht eine blitzsaubere Küche vor Augen. Der Nachmieter wiederum erwartet, sofort einziehen zu können. Alle drei benutzen dasselbe Wort und meinen etwas anderes.

Dieser Ratgeber erklärt aus Sicht der Reinigungspraxis, welche Zustände bei einer Übergabe üblicherweise unterschieden werden, was dabei typischerweise erwartet wird und wie Sie Streit vermeiden. Er gilt sinngemäß auch für Gewerbeflächen, Büros und Lagerräume, die an einen Eigentümer zurückgegeben werden.

Bitte beachten: Wir sind eine Gebäudereinigung und keine Rechtsberatung. Was Sie im Einzelfall schulden, hängt von Ihrem Vertrag, von Absprachen und vom Zustand bei Einzug ab. Bei konkreten Streitfragen wenden Sie sich an einen Mieterverein, einen Eigentümerverband oder eine Anwaltskanzlei.

Was „besenrein“ im Alltag meint

Das Wort sagt es eigentlich schon: Die Räume sind mit dem Besen gereinigt. Grober Schmutz ist weg, die Wohnung ist leer, es liegen keine Verpackungsreste, Nägel, Kartonstücke oder Sperrmüll mehr herum. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 28. Juni 2006 (Aktenzeichen VIII ZR 124/05) ausgeführt, dass sich die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt. Diese Entscheidung wird in der Diskussion bis heute häufig herangezogen.

In der Praxis bedeutet besenrein deshalb meist: alle Böden gefegt oder gesaugt, Spinnweben entfernt, keine sichtbaren Schmutzhaufen, Keller und Dachboden leer. Was in der Regel nicht dazugehört, ist das Entkalken der Armaturen, das Putzen der Fenster oder das Entfetten des Backofens. Die Grenze ist aber nicht immer scharf. Eine Küche mit sichtbar verkrustetem Herd wird kaum jemand als besenrein ansehen, auch wenn der Boden gefegt ist.

• Räume vollständig leer, keine zurückgelassenen Gegenstände ohne Absprache.
• Böden gefegt oder gesaugt, keine Schmutzhaufen in Ecken.
• Spinnweben an Decken und in Ecken entfernt.
• Grobe Flecken und Verschüttetes beseitigt.
• Nebenräume wie Keller, Dachboden und Balkon geräumt und gefegt.

Die Stufen im Vergleich

Für die Planung hilft es, die üblichen Zustände nebeneinanderzulegen. Die folgende Übersicht ist eine Orientierung aus der Reinigungspraxis, keine rechtliche Einordnung. Welche Stufe in Ihrem Fall erwartet wird, ergibt sich aus Vertrag und Absprache.

Wichtig ist die Trennung zwischen Reinigung und Renovierung. Vergilbte Wände, Bohrlöcher oder abgenutzte Böden sind keine Reinigungsfrage. Ob und wie sie zu beheben sind, hängt vom Mietvertrag ab und sollte nicht über die Reinigung gelöst werden.

Wann eine gründliche Reinigung erwartet wird

Manche Mietverträge enthalten eigene Klauseln zur Rückgabe, etwa eine gereinigte Übergabe oder die Übergabe im Zustand wie bei Einzug. Ob solche Klauseln im Einzelfall wirksam sind, ist eine Rechtsfrage. Praktisch gilt: Wer eine Wohnung frisch gereinigt übernommen hat, wird bei der Rückgabe oft mit einer ähnlichen Erwartung konfrontiert.

Unabhängig vom Vertrag gibt es Gründe, mehr als nur besenrein zu übergeben. Eine saubere Wohnung macht die Übergabe entspannter, verkürzt den Termin und nimmt Diskussionen über Kleinigkeiten die Grundlage. Gerade wenn der Nachmieter direkt einziehen möchte, ist eine Endreinigung nach Auszug oft der praktischere Weg.

Bei Gewerbeflächen kommt hinzu, dass Mietverträge häufig detaillierte Rückgabebedingungen enthalten, etwa die Entfernung von Einbauten, Teppichböden oder Beschriftungen. Hier lohnt es sich besonders, den Vertrag frühzeitig zu lesen und den Umfang mit dem Vermieter abzustimmen.

Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Arztpraxis in Neumünster zieht in neue Räume. Der Vertrag für die alten Räume sieht die Entfernung aller Einbauten vor. Zuerst bauen Handwerker Empfangstresen und Trennwände zurück, danach wird geräumt, zuletzt gereinigt. Wer diese Reihenfolge umdreht, reinigt doppelt, weil Rückbau immer Staub und Bruchstücke hinterlässt.

Missverständnisse vermeiden: Absprachen vor dem Termin

Die meisten Konflikte entstehen, weil Erwartungen nicht ausgesprochen werden. Ein kurzes Gespräch oder eine E-Mail vorab klärt mehr als jede Diskussion am Übergabetag. Fragen Sie konkret nach, statt Begriffe zu verwenden, die jeder anders versteht.

• Welcher Zustand wird erwartet, und gibt es eine Vorabnahme?
• Bleiben Einbauküche, Geräte, Lampen oder Gardinenstangen in der Wohnung?
• Werden die Fenster von außen erwartet, und sind sie gefahrlos erreichbar?
• Gehören Keller, Dachboden, Garage oder Gartenteil zur Übergabe?
• Übernimmt ein Nachmieter Möbel oder Einbauten, und ist das schriftlich festgehalten?
• Wer erstellt das Übergabeprotokoll, und gibt es eine Vorlage?

Halten Sie Absprachen schriftlich fest, zumindest per E-Mail. Wenn der Nachmieter etwa einen Teppichboden übernehmen möchte, sollte das vor dem Auszug klar sein. Sonst wird er womöglich entfernt und entsorgt, obwohl er bleiben sollte.

Praktische Checkliste für die besenreine Übergabe

Wer bewusst nur besenrein übergeben will, sollte das sauber umsetzen. Ein halbherziger Zustand mit vergessenem Müll im Keller und Kartonresten im Flur lädt zu Diskussionen ein. Die folgende Reihenfolge hat sich bewährt.

• Alle Räume vollständig leeren, auch Einbauschränke, Abstellkammern und Hängeböden.
• Nägel, Schrauben und Dübel nur entfernen, wenn mit dem Vermieter so besprochen.
• Spinnweben mit einem Besen an Stiel oder Teleskopstange entfernen.
• Böden fegen oder saugen, inklusive Ecken und hinter Heizkörpern.
• Fensterbänke und Heizkörper grob abwischen.
• Keller, Dachboden und Balkon räumen und fegen.
• Müll und Wertstoffe fachgerecht entsorgen, nichts neben den Tonnen abstellen.
• Zum Abschluss jeden Raum fotografieren.

Gerade der letzte Punkt mit dem Müll wird oft unterschätzt. Wer am Auszugstag Kartons, Altholz und Elektrogeräte neben die Hausmülltonnen stellt, verursacht Ärger in der Hausgemeinschaft und bei der Verwaltung. Größere Mengen gehören zum Wertstoffhof oder in eine geplante Entrümpelung.

Sonderfälle: Nachlass, Gewerbe und Messie-Wohnungen

Bei einer Wohnung nach einem Todesfall stellt sich die Frage nach dem Übergabezustand oft für die Angehörigen. Sie müssen nicht nur reinigen, sondern zuerst räumen, Dokumente sichern und Erinnerungsstücke aufteilen. Wie man dabei Schritt für Schritt vorgeht, beschreibt der Ratgeber Haushaltsauflösung nach einem Todesfall.

Bei stark vermüllten Wohnungen reicht weder besenrein noch eine normale Endreinigung. Hier sind Räumung, Desinfektion an kritischen Stellen und anschließend eine gründliche Reinigung nötig. Mehr dazu im Ratgeber Messie-Wohnung räumen.

Bei Büros und Praxen, die an den Eigentümer zurückgehen, gelten häufig eigene vertragliche Regelungen. Teppichböden, Trennwände oder Leitungen müssen unter Umständen zurückgebaut werden. Die Reinigung folgt dann am Ende, ähnlich wie bei einer Bauendreinigung, weil Rückbauarbeiten viel Staub hinterlassen.

Für Vermieter und Hausverwaltungen

Auch auf Vermieterseite lohnt Klarheit. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos beim Einzug ist die beste Grundlage für eine faire Rückgabe. Wer im Vertrag bestimmte Erwartungen formuliert, sollte die Formulierung rechtlich prüfen lassen. Unklare Begriffe führen eher zu Streit als zu sauberen Wohnungen. Konkrete Beschreibungen wie „Küche einschließlich Backofen und Dunstabzug gereinigt“ oder „Fenster innen gereinigt“ sind für beide Seiten leichter nachvollziehbar als ein einzelnes Schlagwort.

Hilfreich ist außerdem, den Übergabetermin nicht zu knapp zu legen. Wer die Wohnung erst am Tag der Neuvermietung zurückbekommt, hat keinen Spielraum für eine Reinigung oder kleinere Reparaturen. Ein paar Tage Abstand zwischen Rückgabe und Einzug des Nachmieters machen den Ablauf für alle Beteiligten ruhiger. In dieser Zeit lassen sich Reinigung, Malerarbeiten und eine letzte Kontrolle in Ruhe erledigen.

Für die Neuvermietung entscheidet am Ende ohnehin der Eindruck bei der Besichtigung. Eine besenrein übernommene Wohnung muss vor der Vermietung meist gründlich gereinigt werden. Viele Verwaltungen in Neumünster, Kiel oder Hamburg planen deshalb zwischen Auszug und Neuvermietung eine feste Reinigung ein, damit die Wohnung zur Besichtigung in gutem Zustand ist. Hinweise zur laufenden Pflege von Gemeinschaftsflächen finden Sie im Ratgeber Reinigung in Wohnanlagen.

Staffclean übernimmt in Schleswig-Holstein und Hamburg sowohl Entrümpelungen als auch die anschließende Grundreinigung und stimmt den Umfang vorher mit Ihnen ab. Ein unverbindliches Angebot erhalten Sie über die Angebotsanfrage.