Reinigung in Wohnanlagen: Müllplatz, Keller, Tiefgarage und mehr

Mehr als das Treppenhaus

Wenn von Reinigung in Wohnhäusern die Rede ist, denken die meisten zuerst an das Treppenhaus. In einer größeren Wohnanlage ist das nur ein Teil der Aufgabe. Dazu kommen Müllstandplätze, Kellergänge, Fahrradräume, Waschküchen, Aufzüge, Tiefgaragen und die Wege zwischen den Häusern. Gerade diese Nebenflächen prägen den Eindruck einer Anlage stärker, als viele Verwalter annehmen.

Ein überquellender Müllplatz, ein Keller voller Spinnweben oder eine Tiefgarage mit Ölflecken und Laub wirken sich auf die Zufriedenheit der Bewohner aus und können bei Neuvermietungen den ersten Eindruck trüben. Dazu kommen ganz praktische Folgen: Schädlinge am Müllplatz, Rutschgefahr auf verschmutzten Rampen, verstopfte Abläufe in der Tiefgarage.

Dieser Ratgeber geht die typischen Bereiche einer Wohnanlage durch und zeigt, was dort sinnvoll zu tun ist. Er richtet sich an Hausverwaltungen, Vermieter und Verwaltungsbeiräte von Eigentümergemeinschaften in Schleswig-Holstein und Hamburg.

Müllstandplätze und Müllräume

Der Müllplatz ist in vielen Anlagen der heikelste Bereich. Hier kommen Gerüche, Ungeziefer, Glasscherben und falsch entsorgter Sperrmüll zusammen. Die eigentliche Abfuhr regelt der kommunale Entsorger oder ein beauftragtes Unternehmen. Für den Zustand des Platzes zwischen den Abholterminen ist dagegen der Eigentümer verantwortlich.

Eine regelmäßige Müllplatzreinigung umfasst das Aufsammeln von Beistellungen und Streumüll, das Fegen der Fläche, das Abspritzen oder Nasswischen des Bodens und bei Bedarf das Reinigen der Tonnen von außen. Bei Einhausungen mit Dach kommen Wände, Türen und Gitter hinzu.

• Wöchentlich oder nach jeder Abfuhr: Streumüll aufnehmen, Fläche fegen, Beistellungen melden.
• Monatlich bis vierteljährlich: Boden nass reinigen, Abläufe kontrollieren, Gitter und Türen abwischen.
• Im Sommer häufiger: Biotonnen-Bereich wegen Gerüchen und Maden im Blick behalten.
• Bei Bedarf: Tonnenwäsche, die oft als eigene Leistung angeboten wird.

Ein wichtiger Hinweis: Sperrmüll, der unerlaubt am Müllplatz abgestellt wird, gehört nicht zur normalen Reinigung. Die Entsorgung ist eine eigene Leistung und sollte im Vertrag gesondert geregelt sein, damit klar ist, wer sie beauftragt und wer sie bezahlt.

Keller, Fahrradräume und Waschküchen

Kellerflure werden oft vergessen, weil sie wenig betreten werden. Dabei sammeln sich dort Staub, Spinnweben, Laub von den Fahrrädern und gelegentlich Feuchtigkeit. In Häusern mit Mieterkellern kommt hinzu, dass Gegenstände in die Gänge wandern. Für das Räumen solcher Gegenstände ist nicht die Reinigung zuständig. Die Verwaltung muss vorher klären, wem sie gehören.

Sinnvoll ist eine Reinigung der Kellergänge alle zwei bis vier Wochen, in wenig genutzten Anlagen auch seltener. Fahrradräume brauchen besonders im Herbst und Winter mehr Aufmerksamkeit, weil Sand, Laub und Streusalz hereingetragen werden. Gemeinschaftliche Waschküchen sollten häufiger gereinigt werden, weil dort Flusen, Waschmittelreste und Feuchtigkeit zusammenkommen.

Nach einem Starkregen oder Rohrbruch reicht die normale Reinigung nicht. Dann geht es um Trocknung, Schlammentfernung und die Frage, ob ein Fachbetrieb für Feuchteschäden nötig ist. Hinweise dazu gibt der Beitrag Keller nach Starkregen reinigen.

Aufzüge

Die Kabine eines Aufzugs ist eine der am stärksten genutzten Flächen eines Hauses. Taster, Handlauf, Spiegel und Edelstahlwände sind voller Fingerabdrücke, der Boden sammelt den Schmutz aller Etagen. Die Reinigung des Fahrkorbs gehört deshalb in jedes Leistungsverzeichnis einer Wohnanlage.

Gereinigt werden Boden, Wände, Spiegel, Bedienfeld und die Innenseiten der Türen. Bei Edelstahl kommt es auf das richtige Mittel und die Wischrichtung an, sonst bleiben Schlieren. Die Türlaufschienen werden ausgesaugt, damit sich kein Splitt darin festsetzt. Arbeiten an der Technik, im Schacht oder auf dem Kabinendach gehören dagegen nicht zur Reinigung, sondern in die Hände des Aufzugsunternehmens. Details beschreibt der Ratgeber Aufzug reinigen.

Tiefgaragen und Stellplatzanlagen

Tiefgaragen sind eigene Reinigungsobjekte. Der Boden ist oft beschichtet oder aus Beton, die Flächen sind groß, und es gibt Rampen, Abläufe, Schranken und Treppenhauszugänge. Über das Jahr wird viel Schmutz eingetragen: im Winter Streusalz und Splitt, im Herbst Laub, das ganze Jahr Reifenabrieb und Tropfspuren.

Üblich ist eine Kombination aus regelmäßiger Sichtreinigung und einer maschinellen Reinigung ein- bis zweimal im Jahr, häufig im Frühjahr nach dem Winter. Dafür kommen Kehrsaugmaschinen oder Scheuersaugmaschinen zum Einsatz. Die Stellplätze müssen dafür leer sein, was eine rechtzeitige Ankündigung an die Nutzer erfordert. Wie man eine solche Aktion plant, steht im Ratgeber Tiefgarage reinigen.

• Termin mit Vorlauf ankündigen, Aushang an Zufahrt und in den Treppenhäusern.
• Stellplätze abschnittsweise räumen lassen, damit nicht alle Fahrzeuge gleichzeitig weg müssen.
• Abläufe und Rinnen vorher prüfen, damit Reinigungswasser abfließen kann.
• Ölflecken gesondert behandeln, weil sie mit normaler Reinigung oft nicht verschwinden.

Außenanlagen und Wege

Zu einer Wohnanlage gehören meist Zuwege, Hauseingänge, Spielplätze, Fahrradständer und kleine Grünflächen. Die Außenanlagenreinigung umfasst das Fegen der Wege, das Aufsammeln von Unrat, das Leeren von Papierkörben und die Reinigung von Eingangsbereichen und Vordächern. Gartenpflege im engeren Sinn, also Rasen, Hecken und Beete, ist meist eine eigene Leistung eines Garten- und Landschaftsbaubetriebs.

Im Herbst wird Laub zur Daueraufgabe, im Winter kommt die Räum- und Streupflicht hinzu. Beides sollte im Vertrag klar abgegrenzt sein. Wer den Winterdienst für die Gehwege übernimmt, ob ein Hausmeister, eine Firma oder die Bewohner, muss eindeutig feststehen. Die Pflichten ergeben sich aus der jeweiligen Ortssatzung. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst: wer ist zuständig?

Intervalle und Jahresplan

Die richtigen Abstände hängen von der Größe der Anlage, der Zahl der Bewohner und der Nutzung ab. Die folgende Tabelle zeigt Richtwerte aus der Praxis, die als Ausgangspunkt für ein eigenes Leistungsverzeichnis dienen können.

• Frühjahr: Streugut von Wegen und aus der Tiefgarage entfernen, Sauberlaufmatten tiefenreinigen, Fenster im Treppenhaus, Spinnweben in Kellern und Lichtschächten.
• Sommer: Müllplatz häufiger kontrollieren, Biotonnenbereich nass reinigen, Spielplatz und Sitzbereiche von Unrat freihalten.
• Herbst: Laub auf Wegen, Rampen und in Abläufen, Kellerabgänge und Lichtschächte frei halten, Winterdienst vorbereiten.
• Winter: Räum- und Streudienst nach Ortssatzung, Eingänge wegen Nässe und Salz öfter wischen, Matten wechseln.

Wichtig ist, die Intervalle an der tatsächlichen Nutzung zu messen. Eine Anlage mit vielen Familien und Kinderwagen in Norderstedt braucht im Eingang mehr Aufmerksamkeit als ein ruhiges Seniorenhaus. Allgemeine Hinweise gibt der Ratgeber Reinigungsintervalle festlegen.

Viele Arbeiten in einer Wohnanlage folgen den Jahreszeiten. Wer sie vorab in einen Jahresplan schreibt, muss nicht jedes Mal neu überlegen und kann die Bewohner rechtzeitig informieren. Ein solcher Plan ergänzt das Leistungsverzeichnis und macht periodische Arbeiten sichtbar, die sonst leicht in Vergessenheit geraten.

Ein solcher Plan hilft auch bei der Abstimmung mit anderen Dienstleistern. Wenn Gärtner, Hausmeister und Reinigung denselben Kalender kennen, entstehen weniger Doppelarbeiten und weniger Lücken. Einen Herbst-Überblick für Verwaltungen gibt die Winterdienst-Checkliste für Hausverwaltungen.

Zuständigkeiten sauber abgrenzen

In Wohnanlagen arbeiten oft mehrere Dienstleister nebeneinander: Reinigung, Hausmeister, Gartenpflege, Winterdienst, Aufzugswartung, Entsorger. Wo sich die Aufgaben überschneiden, entstehen Lücken. Der Klassiker ist das Laub in der Tiefgaragenzufahrt: Der Gärtner sieht es als Reinigungsaufgabe, die Reinigung als Gartenpflege, und am Ende liegt es drei Wochen.

Abhilfe schafft eine einfache Zuständigkeitsmatrix, die jede Fläche einem Dienstleister zuordnet. Sie gehört zu den Verträgen und sollte bei jedem Wechsel aktualisiert werden. Ebenso wichtig ist eine klare Regel, wer beauftragt, wenn etwas Außergewöhnliches anfällt, etwa wilder Sperrmüll, Graffiti oder eine Verunreinigung nach Vandalismus.

• Jede Fläche hat genau einen Verantwortlichen.
• Grenzbereiche wie Zufahrten, Rampen und Eingänge sind ausdrücklich zugeordnet.
• Sonderfälle haben einen festen Meldeweg über die Verwaltung.
• Schlüssel und Zugänge zu Kellern, Müllräumen und Technikräumen sind dokumentiert.
• Das Leistungsverzeichnis nennt auch, was ausdrücklich nicht enthalten ist.

Kosten und Umlage

Die Kosten der Reinigung einer Wohnanlage hängen von vielen Faktoren ab: Flächen, Zahl der Gebäude, Intervalle, Bodenbeläge, Anfahrt und Umfang der Zusatzleistungen. Seriöse Angebote entstehen auf Grundlage einer Begehung und eines klaren Leistungsverzeichnisses.

Für vermietete Wohnungen ist die Umlage auf die Mieter ein wichtiges Thema. Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 9 die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile, ausdrücklich auch Keller, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs. Die Pflege von Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen, ordnet dieselbe Vorschrift einige Nummern weiter der Gartenpflege zu. Ob eine Umlage im Einzelfall möglich ist, richtet sich nach dem Mietvertrag. Hilfreich ist, wenn die Rechnungen der Dienstleister nach diesen Positionen gegliedert sind.

Staffclean reinigt Wohnanlagen in Schleswig-Holstein und Hamburg mit festen Teams und einem festen Ansprechpartner für die Verwaltung. Ein kostenloses und unverbindliches Angebot können Sie über die Angebotsanfrage anfordern.