Winterdienst: Wer zuständig ist – Eigentümer, Mieter oder Firma

Zwei Quellen der Pflicht: Satzung und Verkehrssicherung

Wer im Winter Schnee räumen und bei Glätte streuen muss, ergibt sich aus zwei Richtungen, die man auseinanderhalten sollte. Die erste ist das öffentliche Recht: Für öffentliche Straßen ist zunächst die Gemeinde zuständig. In Schleswig-Holstein überträgt sie die Reinigung der Gehwege – einschließlich des Winterdienstes – per Straßenreinigungssatzung ganz oder teilweise auf die Eigentümer der anliegenden Grundstücke. In Hamburg ergeben sich die Anliegerpflichten aus dem Hamburgischen Wegegesetz.

Die zweite Quelle ist die Verkehrssicherungspflicht aus dem Zivilrecht. Wer auf seinem Grundstück einen Verkehr eröffnet – Hauszugang, Hof, Parkplatz, Weg zu den Mülltonnen –, muss dafür sorgen, dass andere dort nicht zu Schaden kommen, soweit das zumutbar ist. Grundlage ist die allgemeine Haftung nach § 823 BGB. Diese Pflicht gilt unabhängig von jeder Satzung, auch auf rein privaten Flächen.

Für die Praxis heißt das: Die Satzung regelt den öffentlichen Gehweg vor dem Haus, die Verkehrssicherungspflicht alles, was Besucher, Mieter, Lieferanten und Beschäftigte auf dem Grundstück selbst betreten. Beides zusammen ergibt die Fläche, um die sich jemand kümmern muss.

Wer ist zunächst verpflichtet?

Erster Adressat ist fast immer der Eigentümer. Viele Satzungen in Schleswig-Holstein nennen daneben Personen, die anstelle des Eigentümers verpflichtet sind, etwa Erbbauberechtigte oder Nießbraucher mit Besitz am ganzen Grundstück. Bei Wohnungseigentum trifft die Pflicht für das Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft, die sich in der Regel über die Verwaltung organisiert.

Die genauen Regeln stehen in der jeweiligen Satzung Ihrer Gemeinde. Für die größten Städte im Norden haben wir sie einzeln aufbereitet: Streupflicht in Neumünster und Streupflicht in Kiel und Hamburg.

Übertragung auf Mieter: was dabei zu beachten ist

Gerade in kleineren Häusern ist es verbreitet, dass Mieter abwechselnd räumen. Das ist möglich, setzt aber eine klare vertragliche Grundlage voraus. Ob ein Aushang oder eine Regel nur in der Hausordnung genügt, hängt vom Einzelfall ab und ist rechtlich umstritten; auf der sicheren Seite ist, wer die Pflicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart und die Hausordnung zum Vertragsbestandteil macht.

Auch eine wirksame Übertragung hat Grenzen. Mieter, die alt, krank oder lange abwesend sind, müssen für Ersatz sorgen – die Organisation dafür sollte aber nicht dem Zufall überlassen bleiben. In gemischt genutzten Häusern mit Ladenflächen oder Praxen sind die Anforderungen an früh geräumte Zugänge oft höher als ein Wohnhaus-Rhythmus leisten kann.

• Plan, wer in welcher Woche zuständig ist, gut sichtbar aushängen.
• Regeln für Urlaub, Krankheit und Abwesenheit festlegen.
• Streugut und Werkzeug zentral bereitstellen und den Bestand prüfen.
• Flächen genau beschreiben: Gehweg, Zugang, Treppe, Tonnenplatz.
• Stichprobenartig kontrollieren, ob tatsächlich geräumt wurde.

Übertragung auf eine Firma: Durchführung ja, Verantwortung nicht ganz

Viele Eigentümer und Verwaltungen geben den Winterdienst an einen Dienstleister. Das entlastet erheblich, denn die Firma plant Einsätze, hält Personal und Streugut vor und dokumentiert. Die Pflicht des Eigentümers verwandelt sich dabei allerdings nach allgemeiner Rechtsauffassung in eine Auswahl- und Überwachungspflicht: Er muss eine geeignete Firma sorgfältig auswählen und sich in angemessenen Abständen davon überzeugen, dass die Arbeit tatsächlich gemacht wird.

Manche Satzungen erlauben zusätzlich, dass ein Dritter die Pflicht gegenüber der Gemeinde mit deren Zustimmung förmlich übernimmt. Neumünster etwa sieht eine schriftliche Erklärung gegenüber der Stadt vor, deren Zustimmung nur gilt, solange ausreichender Haftpflichtschutz des Dritten nachgewiesen ist. Ob und wie das in Ihrer Gemeinde geht, steht in der örtlichen Satzung.

• Leistungsbeschreibung mit Flächenplan, Prioritäten und Einsatzzeiten.
• Streumittel nach den Vorgaben der Satzung, mit klarer Regel, wann Salz ausnahmsweise erlaubt ist.
• Dokumentation jedes Einsatzes mit Datum, Uhrzeit, Wetterlage und Maßnahme.
• Haftpflichtversicherung des Dienstleisters mit Nachweis.
• Erreichbarkeit und ein fester Ansprechpartner für Rückfragen und Beschwerden.

Welche Punkte in einen solchen Vertrag gehören, zeigt der Ratgeber Winterdienstvertrag und Protokoll. Den Begriff erklärt das Glossar unter Winterdienstprotokoll.

Wann, wie breit, womit: was Gerichte allgemein verlangen

Die Satzungen legen Zeiten, Breiten und Streumittel für öffentliche Gehwege fest. Auf privaten Flächen orientiert sich die Rechtsprechung an dem, was zumutbar ist. Einige allgemeine Grundsätze haben sich herausgebildet, die als Orientierung dienen – im Einzelfall entscheiden aber immer die Umstände.

• Nicht rund um die Uhr: Die Pflicht beginnt mit dem allgemeinen Tagesverkehr und endet abends; nachts muss in der Regel nicht geräumt werden.
• Bei anhaltendem Schneefall darf man in der Regel das Ende abwarten, muss aber bei gefährlicher Glätte zwischendurch handeln.
• Wiederholen, wenn Glätte neu entsteht oder Streugut nicht mehr wirkt.
• Breite so, dass Fußgänger sicher aneinander vorbeikommen; die konkreten Mindestmaße stehen in der Satzung.
• Wichtige Wege zuerst: Hauseingang, Treppen, Notausgänge, Zugang zu Mülltonnen.

Welches Streugut sich wofür eignet und wo Salz verboten ist, beschreibt der Ratgeber Streusalz oder Splitt?.

Haftung bei einem Sturz

Stürzt jemand auf einem nicht geräumten Weg, kommen Ansprüche auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Betracht. Daneben kann die Gemeinde einen Verstoß gegen die Satzung als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld ahnden. Wer haftet, hängt davon ab, wer die Pflicht zu diesem Zeitpunkt wirksam übernommen hatte und ob jemand seine Kontrollpflicht verletzt hat.

Der Geschädigte muss in der Regel darlegen, dass zum Zeitpunkt des Sturzes eine Pflicht bestand und sie verletzt wurde. Für den Verpflichteten wiederum ist ein lückenloses Protokoll das beste Mittel, um zu zeigen, dass rechtzeitig und ausreichend gehandelt wurde. Ein Mitverschulden des Gestürzten – etwa ungeeignetes Schuhwerk oder ein bekannter glatter Weg, der trotz Alternative gewählt wurde – kann die Haftung mindern.

Prüfen Sie außerdem Ihre Versicherung. Für Eigentümer vermieteter Häuser ist meist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht relevant; selbstnutzende Eigentümer sind oft über die Privathaftpflicht abgedeckt. Die Bedingungen sind unterschiedlich – fragen Sie Ihren Versicherer.

Sonderfälle: Gewerbe, Leerstand und Eigentümergemeinschaften

Nicht jedes Objekt passt in das Schema Wohnhaus mit Vorgarten. Einige Konstellationen verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil dort häufig Zuständigkeiten unklar sind.

• Gewerbemieter: In Gewerbemietverträgen wird der Winterdienst oft auf den Mieter übertragen. Wichtig ist, dass Flächen und Zeiten genau beschrieben sind – etwa wenn ein Betrieb bereits um 6 Uhr öffnet und Lieferverkehr hat.
• Leerstand: Auch ein leerstehendes Haus oder eine Baulücke mit Gehweg davor bleibt räumpflichtig. Hier fehlt niemand vor Ort, der den Schnee bemerkt – ein Dienstleister mit festem Einsatzplan ist meist die sicherere Lösung.
• Eigentümergemeinschaft: Die Gemeinschaft entscheidet per Beschluss, ob ein Dienstleister beauftragt wird. Die Verwaltung setzt den Beschluss um und überwacht die Ausführung.
• Gemischte Nutzung: Wohnungen oben, Praxis oder Laden unten – hier kollidieren oft Hausordnung und Gewerbevertrag. Eine gemeinsame Flächenliste vermeidet doppelte oder fehlende Zuständigkeiten.
• Grundstücke mit mehreren Fronten: Eckgrundstücke und Grundstücke mit Hinterzufahrt haben oft mehr Pflichtfläche, als auf den ersten Blick sichtbar ist.

Typische Lücken in der Praxis

Eine Checkliste für den Herbst bietet der Beitrag Winterdienst-Checkliste für Hausverwaltungen.

So gehen Sie vor

• Straßenreinigungssatzung bzw. Landesrecht für das Objekt lesen und die Pflichtflächen bestimmen.
• Private Flächen ergänzen, die Besucher und Bewohner nutzen.
• Entscheiden: Eigenleistung, Mieter oder Dienstleister – und das sauber vertraglich regeln.
• Einsatzzeiten, Breiten und Streumittel schriftlich festlegen.
• Kontrolle organisieren und Protokolle aufbewahren.
• Versicherungsschutz prüfen.
• Nach dem Winter kurz auswerten: Wo gab es Lücken, welche Flächen wurden vergessen, was muss im nächsten Herbst anders laufen?

Staffclean übernimmt den Winterdienst für Wohnanlagen und Gewerbeobjekte in Schleswig-Holstein und Hamburg, mit festem Ansprechpartner. Ein unverbindliches Angebot erhalten Sie über die Angebotsanfrage. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.