Hausordnung oder Reinigungsfirma: wer putzt das Treppenhaus?

Eine alte Frage mit neuen Antworten

Kaum ein Thema sorgt in Mehrfamilienhäusern so verlässlich für Gesprächsstoff wie das Treppenhaus. Die eine Partei wischt gründlich jeden Samstag, die andere vergisst ihren Turnus seit Wochen. Wer im Erdgeschoss wohnt, trägt den meisten Schmutz der Straße ab, wer ganz oben wohnt, nutzt nur seinen eigenen Absatz. Aus solchen Unterschieden entsteht schnell Ärger, der mit Sauberkeit am Ende wenig zu tun hat.

Grundsätzlich gibt es drei Wege: Die Bewohner reinigen selbst nach einem Plan in der Hausordnung, ein Hausmeister übernimmt die Aufgabe mit, oder eine Reinigungsfirma wird beauftragt. Dazwischen gibt es Mischformen. Welcher Weg passt, hängt von der Größe des Hauses, der Bewohnerstruktur und der Frage ab, wer entscheidet: ein einzelner Vermieter oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dieser Ratgeber beschreibt die Modelle aus der Praxis. Er ist keine Rechtsberatung. Ob eine Reinigungspflicht wirksam auf Mieter übertragen ist und wie Kosten verteilt werden dürfen, hängt vom einzelnen Mietvertrag und von der Gemeinschaftsordnung ab.

Modell 1: Reinigung durch die Bewohner

Beim klassischen Modell reinigen die Bewohner abwechselnd oder jeweils ihren eigenen Bereich. Oft steht in der Hausordnung, dass jede Partei den Treppenabsatz vor ihrer Wohnung und die Treppe bis zum nächsttieferen Geschoss sauber hält. Für Keller, Hauseingang und Außenbereich gibt es dann einen Wochenplan, der reihum wechselt.

Das Modell hat einen klaren Vorteil: Es entstehen keine Fremdkosten. In kleinen Häusern mit vier oder sechs Parteien, in denen sich alle kennen und die Bewohnerschaft stabil ist, funktioniert es häufig gut. Schwierig wird es, sobald einzelne Parteien nicht können oder nicht wollen.

• Ältere Bewohner können Treppen irgendwann nicht mehr sicher wischen und brauchen Ersatz.
• Berufstätige im Schichtdienst oder Pendler nach Hamburg schaffen den festen Termin nicht.
• Leerstehende oder möblierte Kurzzeitwohnungen fallen aus dem Turnus heraus.
• Unterschiedliche Vorstellungen von „sauber“ führen zu Beschwerden beim Vermieter oder Verwalter.
• Niemand fühlt sich für Fensterbänke, Geländer, Briefkastenanlage oder Kellerflur zuständig.

Wer bei der Eigenreinigung bleibt, sollte die Pflichten in der Hausordnung konkret beschreiben: welche Flächen, wie oft, mit welchem Ergebnis. Ein Aushang mit Wochenplan im Eingang hilft, ersetzt aber keine klare Regel, was geschieht, wenn eine Woche ausfällt.

Modell 2: Hausmeister mit Reinigungsaufgaben

Größere Wohnanlagen haben oft einen Hausmeister, angestellt oder als Dienstleister. Er kümmert sich um Technik, Außenanlagen, Mülltonnen und häufig auch um das Treppenhaus. Der Vorteil liegt in der Präsenz: Jemand ist regelmäßig vor Ort, sieht Schäden früh und kennt die Bewohner.

Der Nachteil zeigt sich in Spitzenzeiten. Im Herbst bindet das Laub viel Zeit, im Winter kommt der Winterdienst hinzu, bei Urlaub oder Krankheit fehlt die Vertretung. Die Treppenhausreinigung rutscht dann in der Prioritätenliste nach unten. Zudem ist ein Hausmeister selten auf Bodenpflege spezialisiert. Bei empfindlichen Belägen wie Naturstein, Linoleum oder geöltem Holz fehlen oft die passenden Mittel und Maschinen.

Modell 3: Beauftragung einer Reinigungsfirma

Bei der Fremdvergabe übernimmt eine Gebäudereinigung die Treppenhausreinigung nach einem festen Intervall. Typisch ist eine Unterhaltsreinigung einmal wöchentlich oder alle zwei Wochen, ergänzt um periodische Arbeiten wie Fenster im Treppenhaus, Handläufe, Briefkastenanlage, Kellergänge und gelegentlich eine Grundreinigung des Bodens.

Für Vermieter und Verwalter bringt das Modell Ruhe: Es gibt einen Vertragspartner, ein festes Leistungsverzeichnis und einen Ansprechpartner bei Reklamationen. Die Bewohner sind von der Pflicht befreit, und das Ergebnis ist gleichmäßiger, weil immer dieselben Abläufe gelten. Was genau dazugehört, beschreibt unser Ratgeber zu den Leistungen der Treppenhausreinigung.

Dem stehen laufende Kosten gegenüber. Sie hängen vor allem von der Anzahl der Geschosse, der Fläche, dem Bodenbelag, dem Intervall und den Zusatzleistungen ab. Eine pauschale Zahl lässt sich seriös nicht nennen. Sinnvoll ist ein Angebot auf Grundlage einer Begehung.

Die Modelle im direkten Vergleich

Die folgende Übersicht stellt die drei Wege gegenüber. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung, zeigt aber, wo die typischen Stärken und Schwächen liegen.

In der Praxis zeigt sich: Je größer das Haus und je wechselhafter die Bewohnerschaft, desto eher lohnt sich die Fremdvergabe. In einem Sechsparteienhaus in einem ruhigen Ortsteil von Neumünster kann die Kehrwoche über Jahrzehnte funktionieren. In einem Haus mit zwanzig Einheiten in Kiel, vielen Studentenwohnungen und häufigen Mieterwechseln deutlich seltener.

Rechtlicher Rahmen für Vermieter und WEG

Die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen ist grundsätzlich Sache des Eigentümers. Er kann sie auf die Mieter übertragen, braucht dafür aber eine wirksame Regelung im Mietvertrag oder in einer Hausordnung, die Vertragsbestandteil ist. Ob eine nachträglich geänderte Hausordnung bestehende Mieter bindet, ist eine Frage des Einzelfalls und sollte rechtlich geprüft werden.

Wird eine Reinigungsfirma beauftragt, stellt sich die Frage der Umlage. Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 9 die Kosten der Gebäudereinigung. Dazu gehören nach dem Wortlaut die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, etwa Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs. Ob und in welcher Höhe diese Kosten tatsächlich umgelegt werden können, richtet sich nach dem Mietvertrag. Mehr dazu im Ratgeber zu den Betriebskosten der Treppenhausreinigung.

Ein Punkt wird oft übersehen: Wer die Reinigung auf die Mieter überträgt, muss trotzdem dafür sorgen, dass sie stattfindet. Bleibt etwa ein verschmutzter, rutschiger Treppenbereich über längere Zeit unbeachtet, kann das Fragen der Verkehrssicherungspflicht aufwerfen.

In einer WEG entscheidet nicht ein einzelner Eigentümer, sondern die Gemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz zählt in § 19 Abs. 2 die Aufstellung einer Hausordnung ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ob die Treppenhausreinigung von den Bewohnern erledigt oder an eine Firma vergeben wird, beschließen die Eigentümer daher in der Regel in der Versammlung.

Schwierig wird es in gemischten Häusern: Selbstnutzer und vermietete Wohnungen stehen nebeneinander. Die Mieter sind an die Hausordnung meist nur über ihren Mietvertrag gebunden. Wer als Eigentümer vermietet, sollte daher prüfen, ob Mietvertrag und Beschlusslage zusammenpassen. Wie eine Vergabe in der Gemeinschaft abläuft, beschreibt der Ratgeber Reinigungsfirma für die WEG beauftragen.

Mischmodelle: das Beste aus zwei Welten

Zwischen „alles selbst“ und „alles vergeben“ gibt es Lösungen, die in vielen Häusern gut funktionieren. Sie verteilen die Aufgaben so, dass Bewohner nur das übernehmen, was sie zuverlässig leisten können.

• Grundleistung durch die Firma, Kleinigkeiten durch Bewohner: Die Firma wischt Treppen und Flure alle zwei Wochen, die Bewohner halten Fußmatten und Absätze zwischendurch sauber.
• Bewohner reinigen, Firma macht Periodisches: Die Kehrwoche bleibt, zweimal im Jahr kommt eine Firma für Fenster, Geländer, Lampen und eine Bodenpflege.
• Firma nur für schwierige Bereiche: Keller, Müllplatz und Tiefgarage werden vergeben, das eigentliche Treppenhaus bleibt in Bewohnerhand.
• Übergangsmodell: Einzelne Parteien, die nicht mehr reinigen können, beauftragen auf eigene Rechnung eine Vertretung. Das ist eine private Absprache und sollte dem Verwalter bekannt sein.

Mischmodelle brauchen eine besonders klare Abgrenzung. Steht nicht schriftlich fest, wer die Briefkastenanlage abwischt oder den Kellerflur fegt, bleibt es am Ende liegen. Eine einfache Tabelle mit Fläche, Tätigkeit, Intervall und Zuständigkeit verhindert das.

Umstellung Schritt für Schritt

Wer von der Eigenreinigung auf eine Firma umstellen möchte, geht am besten in geordneten Schritten vor. So vermeiden Sie, dass Bewohner sich übergangen fühlen oder die Kosten später auf Widerstand stoßen.

• Bestandsaufnahme: Welche Flächen gibt es, welche Beläge, welche Probleme treten auf?
• Mietverträge und Gemeinschaftsordnung prüfen: Wer ist heute zur Reinigung verpflichtet, wie werden Kosten verteilt?
• Leistungsumfang festlegen, am besten als kurzes Leistungsverzeichnis mit Flächen und Intervallen.
• Zwei bis drei Angebote auf derselben Grundlage einholen, idealerweise nach einer Begehung vor Ort.
• Bewohner rechtzeitig und schriftlich informieren: Ab wann gilt die neue Regelung, was ändert sich?
• Nach den ersten Wochen das Ergebnis gemeinsam prüfen und bei Bedarf nachjustieren.

Ein Tipp aus der Praxis: Legen Sie fest, wie Bewohner Mängel melden können, etwa über den Verwalter oder eine feste Kontaktadresse. Rückmeldungen, die nur im Treppenhaus mündlich weitergegeben werden, erreichen die Reinigungsfirma selten.

Typische Fehler bei der Entscheidung

Viele Probleme entstehen nicht durch das gewählte Modell, sondern durch eine unklare Umsetzung. Einige Muster begegnen uns immer wieder.

• Die Hausordnung verlangt „regelmäßiges Reinigen“, ohne Intervall und Flächen zu nennen.
• Die Umstellung auf eine Firma wird beschlossen, die Mietverträge werden aber nicht geprüft.
• Beim Angebotsvergleich werden unterschiedliche Leistungen verglichen, etwa wöchentlich gegen vierzehntäglich.
• Periodische Leistungen wie Fenster im Treppenhaus oder Kellerflure fehlen im Auftrag und bleiben liegen.
• Es gibt keinen Ansprechpartner für Rückmeldungen, Mängel werden nicht dokumentiert.

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